זהירות ברכישת דירה יד שניה. יורם ליכטנשטיין, עורכי דין

רק עם עורך דין. רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן הינה בדרך כלל עיסקה מאוד משמעותית בחייו של כל אחד מאיתנו ומדובר ברכישה מהגדולות ביותר שמרביתנו נבצע. בדרך כלל ההשקעה כוללת את מרבית חסכונותינו ולעיתים אף כרוכה בנטילת הלוואה משמעותית נוספת (משכנתא). אין זה ברור מדוע רבים מאיתנו מוכנים לסכן את כספם ולבצע עיסקה כה מהותית בלי איש מקצוע שמבין ועומד לצידם. באיזה תחום מקצועי אחר תפקידו את עניינכם בידי מי שאינו איש מקצוע (האם תעברו ניתוח אצל מי שאינו רופא מוסמך...)?
מעבר לכך, לעורכי הדין קיים בדרך כלל ביטוח מקצועי מקיף. משמעות הדבר היא, כי במקרה של תקלה – אם פעלתם באמצעות עורך דין והלה התרשל מסיבה כלשהי, תוכלו לקבל פיצוי על נזקיכם באמצעות הביטוח המקצועי של אותו עורך דין ולהקטין את נזקיכם. כמובן שאם עורך הדין לא התרשל – הרי שבמרבית המקרים עניינכם מוגן.
בעצם ימים אלו המחירים שגובים עורכי הדין לעסקאות נדל"ן צונחים. כך, קל יותר לפנות לעורך דין ולשלם את שכרו, אך חשוב להקפיד דווקא ששכרו של עורך הדין לא יהיה נמוך מדי. אותו עורך דין שקיבל שכר נמוך, עשוי שלא לטפל בעניינכם במסירות המגיעה לכם, ואתם תחסכו סכום כסף לא גדול אך תקבלו ייצוג בעייתי.
דאגו שעורך הדין ישרתכם נאמנה. שאלו אותו מה בדק והתייעצו עימו בכל שלב.
קיימות חברות ביטוח המציעות פוליסות לרוכשי דירה להגנה בפני מרמה בעסקאות רכישת דירה יד שנייה. שווה לשקול לעיתים הנפקת פוליסה שכזו.
אין לחתום על זכרון דברים. רבים חותמים על זכרון דברים וסבורים שאינו מחייב. אבל, אם זכרון הדברים אינו מחייב - למה לחתום עליו?. חתימה על זכרון דברים גוררת סיכון רב והשפעות שאינכם מודעים להן (כמו הקדמת מועד הדיווח למס שבח וקושי משמעותי בביטול העיסקה אם המו"מ לא יעלה יפה או אם תחליטו מסיבות שונות שלא להתקשר בחוזה). זכרון דברים כמוהו כחוזה מחייב לכל דבר ועניין (במרבית המקרים). עם זאת, בעת החתימה סביר להניח שלא תחשבו על כל האפשרויות, ויתכן שבעתיד תגלו שנקלעתם לבעיה עקב ניסוח זכרון הדברים.

דירשו מהמוכר נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) מקורי ו"נקי" המוכיח בעלות של המוכר בדירה והעדר שעבודים (משכנתאות) והערות אחרות כלשהן (או אם יש הערות, בררו למה הן מתייחסות). זהו תנאי בסיסי. אם המוכר אינו רשום כבעלים או אם מוטלות על זכויות המוכר מגבלות שונות (דוגמת הערת אזהרה או משכנתא) – אתם עלולים להקלע לצרות אם לא תבררו עניין זה עד תומו ותעזרו בעורך דין כדי להתגבר על כך.

קנית דירה יד שניה, מכירת דירה, הסכם דירה

בידקו את התאמת נתוני הדירה במסמכים לנתונים שנמסרו לכם על פה.

ודאו את זהותו של המוכר. כן. בקשו תעודת זהות. אסור להתבייש.

אם הבניין לא עבר פרצלציה (חלוקה בלשכת רישום המקרקעין לחלקות משנה מדוייקות) – יש לבקש לצרף לחוזה את הסכם השיתוף המבהיר מה הדירה המדוייקת אותה אתם קונים. בלא הסכם שכזה, אתם עלולים לגלות שבעתיד לצד שלישי תהיינה טענות ביחס לדירתכם או שרכשתם דירה שונה משחשבתם.

בצעו את כל הבירורים הנדרשים בעירייה, בועדה המקומית, במינהל מקרקעי ישראל ובכל מקום רלוונטי נוסף. עורכי דין רבים לא עושים זאת. וודאו שעורך הדין שבחרתם יעשה זאת או ינחה אתכם כיצד לעשות זאת.
- כך למשל יש לבדוק את תיק הבניין בארכיון הועדה המקומית (לחפש תלונות שכנים, צווי הריסה שונים וכו');
- לבדוק באגף הפיקוח העירוני האם ישנם הליכים קיימים או צפויים המתייחסים לנכס;
- לבקש תדפיס מידע תכנוני בכתב (למרות שיגידו לכם בועדה המקומית שיקח זמן עד שיגיע) המלמד על הזכויות הקשורות בנכס ועל התכניות החלות עליו;
- לברר את היקף החשיפה להיטל השבחה (אמנם בדרך כלל נהוג שהמוכר נושא בהיטל זה עד למועד חתימת ההסכם, אולם סכום ההיטל הפוטנציאלי חשוב לשם קביעת סכום הפקדון המהווה חלק מהתשלום הסופי;
- במינהל מקרקעי ישראל (אם רלוונטי) לבקש אישור זכויות והסכם חכירה מהוון אם יש, וכדומה.
ודאו שאין חריגות בניה. אם מדובר בבית פרטי – חובה לשכור שירותיו של מהנדס על מנת שיבדוק את בניית הבית והאם הוא עולה בקנה אחד עם היתר הבניה. אם ישנן חריגות – יש לטפל בהן (או להכשירן או להבטיח את הסרתן טרם למכירה). ישנן עיריות השולחות במכירת נכסים מודדים הבודקים חריגה מהיתר הבניה ואם לא תסדירו זאת תוכלו להמצא כחבים מול העירייה בעבירות בניה שביצע המוכר.
שיקלו בדיקת ליקויי בניה, שכן במרבית המקרים הדירה נמכרת במצבה כפי שהוא (as is) ויש להבין מה הוא מצב זה, מראש! אמנם זהו אינו שיקול משפטי, ואף בדירה יד שניה סביר להניח שמצבה לא יהיה כחדשה, אולם עליכם לדעת מה הוא הנכס אותו אתם קונים.
דירשו הצהרות של המוכר על העדר ליקויים ועל העדר זכויות צדדים שלישיים בדירה.
יש לקבוע הסדר תשלומים ריאלי, ולשמור את מירב הכסף לתשלום מאוחר ככל האפשר, רצוי בעת מסירת החזקה. עליכם להתאים את לוח התשלומים למקורותיכם הכספיים.
במידה ואתם מבצעים עיסקאות אחת אחרי השניה (back to back, כלומר – מוכרים דירה אחת ורוכשים את השניה בין היתר בתמורתה), יש לדאוג להתאמה בין לוחות התשלומים ולשמור על זמן מספיק למקרה של תקלות בתשלומים לפי הסכם המכירה.
בררו עם הבנק (אם ברצונכם לקחת משכנתא) מה יכולתכם וכיצד תועמד לרשותכם המשכנתא – מה לוח הזמנים ומה עליכם לעשות כדי לקבל. אל תסתפקו בבירור כללי אלא וודאו את הפרטים. התאימו לתשובות הבנק את לוח התשלומים החוזי וקחו מרווח בטחון. במקרה של נטילת משכנתא יש לדאוג לפריסה נכונה של התשלומים על מנת שלא תמצאו את עצמכם מתעכבים בקבלת האישורים הפורמאליים למשכנתא ובאיחורים לתשלומים חוזיים המובילים תשלום פיצוי מוסכם והפרת ההסכם.
אם על הדירה קיימת משכנתא, יש לוודא את הסרתה בכספי תשלום הראשון וזמן מספיק טרם נטילת המשכנתא מטעמכם. יש לוודא את ההליך מול הבנק בעל המשכנתא מראש!
יש לדאוג שהמוכר יחתום על יפוי כוח מתאים ושטר מכר יחד עם החתימה על ההסכם, ויותירם בידי בא כוחו עם הוראות להעבירם לידיכם במועד המתאים.
יש לוודא שבמועד חתימת ההסכם ותשלום הסכום הראשון – ישולם הכסף בנאמנות לידי עורך הדין ולא ימסר אותו למוכר אלא לאחר רישום הערת אזהרה.
וכמובן - דאגו לרישום הערת אזהרה מטעמכם מיידית. על ההסכם להבהיר כי על המוכר לחתום על הבקשה לרישומה עוד במועד החתימה על ההסכם ולמסרה לכם באותו מועד על מנת שתוכלו לבצע רישום מיידי.
יש לדאוג לחשב את החשיפה והסיכון לחיוב במס שבח והיטל השבחה ולקבוע סכום מספק שיוותר כפקדון בידי עורך הדין של המוכר גם לאחר מסירת החזקה בדירה, להבטחת מלוא תשלומי המוכר. אין להסתפק בהערכות או קביעות דוגמת "5000 דולר זה בטח מספיק". יש לבצע את החישוב על בסיס נתונים אמיתיים.
יש לוודא שכל מס, היטל, אגרות ותשלום אחר עד למועד מסירת החזקה יחול על המוכר, ורק לאחריו על הקונה. עם זאת, המועד הקבוע לחבות היטל השבחה בגין כל תוכנית שאושרה הינו מועד חתימת החוזה, בדרך כלל, ולא מועד המסירה.
כדאי לוודא שישנה תקופת חסד ("גרייס"). כלומר – שאיחור של מספר ימים בתשלום לא יהווה הפרה יסודית המזכה את המוכר בביטול.
יש לדאוג שמועד מסירת החזקה יצויין כמועד יסודי והוא מתאים לכם וכן לבדוק אילו עוד התחייבויות הן יסודיות ולהבטיחן.

בהצלחה בקניית ביתכם החדש...
דצמבר, 2005.